Par Bercy Infos, le 25/05/2020
La nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?
On parle d’achat immobilier en nue-propriété lorsque le bien acquis a fait l’objet d’un démembrement, c’est-à-dire que le droit de propriété sur le bien est divisé entre :
- l’usufruitier qui peut occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus, tels que des loyers par exemple
- le nu-propriétaire qui dispose du bien et peut ainsi procéder à sa vente.
Lorsque vous achetez un bien en nue-propriété, vous concédez donc l’usufruit à une tierce personne.
Toutefois, cet usufruit est cédé pour une période qui se limite dans le temps: 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercialisé par un professionnel de la nue-propriété, voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cadre d’une vente viagère.
Une fois cette période achevée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Il peut alors l’occuper ou le louer.
Les avantages de l’achat en nue-propriété :
- Cela vous permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. En effet, puisque vous ne bénéficierez pas de l’usufruit dans l’immédiat, mais seulement de sa nue-propriété, une décote sur le prix du bien vous est accordée, pouvant aller de 30 % à 50 %.
- Durant toute la période de nue-propriété, les travaux d’entretien du bien sont à la charge de son usufruitier, qu’ils concernent les parties privatives comme communes. En tant que nu-propriétaire, vous n’aurez à prendre en charge que les grosses réparations, telles qu’énumérées à l’article 606 du Code civil (gros murs et voûtes ; rétablissement des poutres et des couvertures ; réparation des digues, murs de soutènement et clôtures.
L’inconvénient de l’investissement en nue-propriété est l’impossibilité de percevoir des loyers durant toute la période de cession de l’usufruit. Ainsi, l’achat d’un bien en nue-propriété se distingue de l’investissement locatif, puisque vous ne pourrez pas escompter percevoir des loyers afin de rembourser un emprunt immobilier.
Statut de nu-propriétaire : quelle fiscalité ?
En ce qui concerne les impôts locaux, vous n’avez pas, en tant que nu-propriétaire, à vous acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, toutes deux à la charge de l’usufruitier.
Par ailleurs, si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à un héritier, vous bénéficierez de droits de donation réduits, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété.
Enfin, si vous devenez nu-propriétaire d’un bien, celui-ci n’intègre pas votre patrimoine immobilier qui détermine votre assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Exemple de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière pour un contribuable nu-propriétaire
En 2020, vous êtes propriétaire de 3 biens immobiliers :
- Votre résidence principale, en pleine propriété, valant 400 000 € et bénéficiant d’un abattement forfaitaire de 30 %. Sa valeur à déclarer s’établit donc à 280 000 €.
- Une résidence secondaire, en pleine propriété, valant 600 000 € et ne bénéficiant d’aucun abattement.
- Un bien acquis en nue-propriété, valant 500 000 €, non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Ainsi, la valeur de l’ensemble de votre patrimoine immobilier s’élève à 880 000 €, alors que l’impôt sur la fortune immobilière concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros.
Vous n’êtes donc pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière.
Source : https://www.economie.gouv.fr