Стать собственником без права пользования (nu-propriétaire): какие преимущества?

Публикация «Bercy Infos», 25/05/2020

Право собственности без права пользования (nue-propriété): что это такое ?

Речь идет о покупке недвижимости без права пользования, когда приобретенная собственность подлежит расчленению, то есть право собственности разделено между:

  • узуфруктуарием (франц. usufruitier), который может занимать недвижимость или использовать ее для получения дохода, например, арендной платы, и
  • собственником без права пользования (франц. nu-propriétaire), который распоряжается собственностью и может ее продать.

Таким образом, когда вы покупаете недвижимость в собственность по данной схеме, вы передаете узуфрукт третьему лицу.

Однако, этот узуфрукт передается на период, ограниченный по времени: от 10 до 20 лет, если недвижимость приобретается у компании, специализирующейся в области недвижимости без права пользования, или до момента смерти узуфрукта в рамках купли-продажи по схеме пожизненной ренты (франц. vente viagère).

По истечении этого периода собственник без права пользования приобретает все права на свою собственность и может либо заселиться туда, либо сдать в аренду.

Преимущества покупки недвижимости без права пользования:

1.      Данная схема позволяет приобрести недвижимость по выгодной цене по отношению к рыночным ценам. Действительно, поскольку вы не получаете выгоду от узуфрукта сразу, а получаете статус собственника без права пользования, вам предоставляется скидка на цену недвижимости, которая может варьироваться от 30% до 50%.

2.      В течение всего периода владения недвижимостью за обслуживание собственности несет ответственность ее узуфруктуарий, независимо от того, касается ли это помещений частного пользования или общего. Собственник без права пользования берет на себя ответственность только за капитальный ремонт, как указано в статье 606 Гражданского кодекса (несущие стены и своды; восстановление балок и крыш; ремонт дамб, стен опоры и ограждений).

Недостатком инвестирования в собственность без права пользования является невозможность взымать арендную плату в течение всего периода передачи узуфрукта. Покупка недвижимости без права пользования отличается от инвестиций с целью сдачи в аренду тем, что вы не можете рассчитывать на получение арендной платы для погашения ипотеки.

Статус собственника без права пользования: налогообложение

Что касается местных налогов, собственник без права пользования не платит ни земельный налог (франц. taxe foncière), ни жилищный налог (франц. taxe d’habitation). Оба эти налога оплачиваются узуфруктарием.

Кроме того, при передаче объекта собственности, приобретенного без права пользования, по наследству, права на дарение будут рассчитываться от стоимости недвижимости без права пользования.

Наконец, стоимость собственности без права пользования не включается в недвижимые активы, на основании которых рассчитывается налог на недвижимое имущество (франц. IFI).

Пример расчета налога на недвижимые активы для собственника без права пользования

В 2020 году вы являетесь собственником трёх объектов недвижимости:

  • Ваша основная резиденция в полной собственности стоимостью 400 000  евро со стандартным вычетом в 30%. Её декларативная стоимость – 280 000 евро.
  • Загородный дом в полной собственности стоимостью 600 000 евро, без вычетов.
  • Объект собственности без права пользования стоимостью 500 000 евро, не облагаемый налогом на недвижимое имущество.

Общая стоимость всех ваших недвижимых активов составляет 880 000 евро, в то время как налог на имущество недвижимого имущества касается людей с активами недвижимого имущества, превышающими 1,3 миллиона евро.

Таким образом, вы не облагаетесь налогом на недвижимое имущество.

Источник: https://www.economie.gouv.fr

Примечание переводчика:

Узуфрукт (лат. usus – ис­поль­зо­ва­ние, fructus – до­ход), право пользования чужим имуществом (в данном случае объектом недвижимости) с присвоением приносимых им денежных доходов (в данном случае арендной платы).

Узуфруктарий пользователь узуфрукта.