Как оценить стоимость доли SCI во время продажи имущества или дарения

Гражданское общество недвижимости  (SCI) могут представлять собой привлекательную инвестицию для партнеров при продаже своих долей, но при этом нужно отметить, что гражданские компании в сфере недвижимости изначально не предназначены для инвестиций с целью получения прибыли.

Многие партнеры задаются вопросом о стоимости акций в случае перепродажи, подарка или наследства. Хотя партнеры могут свободно использовать любой метод оценки, он все таки должен быть объективным и реалистичным по отношению к рынку, чтобы налоговые органы не могли подвергнуть его сомнению.

МЕТОД РАСЧЕТА

Чтобы определить цену доли, мы добавляем все активы, включая денежные средства на банковском счету, к сумме имущества и вычитаем долги SCI (долги поставщикам, проценты по банку, текущие счета акционеров и т. д.) для получения чистых активов. Далее делим на общее количество долей и получаем цену за долю.

Обычно применяется скидка от 5 до 20% от полученной суммы. В принципе, чем ниже процент проданных долей, тем выше дисконт.

Возьмем пример:

SCI с капиталом в 10 000 евро, разделенный на 100 долей по 100 евро каждая. За время своего существования компания приобрела дом за 100 000 евро, финансируемый на 90 000 евро за счет банковского займа, и по которому оставалось погасить еще 70 000 евро. На момент продажи имущество оценивается в 150 000 евро. На текущем счету в банке  и долг перед акционерами – 5 000 евро. Один из партнеров хочет продать 10 % своих долей. Сумма доли может быть рассчитана следующим образом:

  • Чистые активы: 150 000 + 5 000 – 70 000 = 85 000 евро
  • Оценка до дисконта доли: 85 000 евро : 100 акций = 850 евро.

Партнеры принимают решение о скидке 10 %.

  • Таким образом, сумма определенной доли акции составляет: 850 х 10 : 100 – 850 = 765 евро.

НАЛОГООБЛАЖЕНИЕ

Налогообложение получателя

Тот, кто покупает акции, должен заплатить регистрационный сбор в размере 5 % о продажной стоимости + ведомственный налог.

Налогообложение продавца

Лицо, являющееся продавцом долей, должно уплатить налог на прирост недвижимости (если таковая имеется, в нашем примере это 50 000) в размере 19 %, к которому должны быть добавлены социальные сборы (CSG / CRDS) 17,2 %.

Тем не менее, на прирост капитала применяется скидка с 5-го года владения долями:

с 6-го по 21-й год владения: 6 % за каждый год владения

22 год: 4 %

Таким образом, после 22-ого года владения нет больше налога на прирост недвижимости в 19 %.

При этом есть ряд причин, по которым это налог может  и вовсе не платится, смотрите список здесь

На социальные сборы тоже есть скидки:

с 6-го по 21-й год владения: 1,65 % за каждый год владения

с 22: 1,6 %

с 22 по 30 – 9 %

после 30-го года: больше нет и социальных сборов.

Передача бесплатно в виде подарка или наследства регулируется обычным законом.

Что касается пожертвования, передаваемого от родителей ребенку, каждые 15 лет можно перечислять 100 000 евро на ребенка. Сумма, освобожденная от налогов при передачи имущества в пользу супругов оставшихся в живых составляет 159 325 евро (эти цифры могут быть изменены в любое время, целесообразно проверить суммы на сайте налогообложения).